Coût du WiFi géré par logement : un modèle d'application pour les gestionnaires d'MDU

Dans notre modèle d'étude, le WiFi géré pour un programme BTR (Build-to-Rent) de 250 logements coûte 900 £ par porte en capex et 252 £ par porte et par an en opex. Avec l'amortissement du capex, cela représente 30,67 £ par porte et par mois. Le câblage constitue le poste de capex le plus important avec 38 %. Le coût par porte diminue avec l'échelle, passant de 40,25 £ par mois pour 100 logements à 26,60 £ pour 500.

Qu'est-ce que le coût du WiFi géré par porte ?

Le coût du WiFi géré par porte est le coût total d'un réseau à l'échelle de l'immeuble divisé par le nombre de logements desservis. Dans un immeuble collectif (MDU), une porte correspond à un appartement. Dans les résidences étudiantes (PBSA), les exploitants comptent généralement par lit.

Ce chiffre couvre cinq couches de la pile d'infrastructures :

• Le câblage : les arrivées Cat6A vers chaque point d'accès, les colonnes montantes en fibre entre les étages, les baies et les systèmes de confinement.
• Les points d'accès (AP) : les radios à l'intérieur des appartements et des espaces communs.
• La commutation (Switching) : les commutateurs Power over Ethernet (PoE) qui alimentent et connectent chaque AP, ainsi que les commutateurs cœurs de réseau.
• Les licences : les licences de gestion cloud et la plateforme d'identité qui offre à chaque résident un réseau privé.
• Le support : la connectivité entrante dans l'immeuble, la supervision, un support technique pour les résidents et les interventions de dépannage sur site.

Les trois premières couches constituent le capex : vous payez une fois, puis remplacez selon un cycle. Les licences et le support relèvent de l'opex : vous payez chaque année. La connectivité appartient également à l'opex. Il s'agit de la ligne spécialisée qui achemine Internet dans l'immeuble.

Pourquoi le coût par porte est-il important pour votre projet ?

Il est important pour trois raisons.

L'évaluation financière. Votre équipe financière a besoin d'un chiffre unique par porte pour l'évaluation du projet immobilier. Une décomposition ligne par ligne vous permet de défendre ce chiffre devant le comité d'investissement.

La comparaison des offres. Les prestataires de services gérés proposent des périmètres différents. Une offre inclut la connectivité et le support aux résidents, une autre exclut les deux. Si vous normalisez chaque offre selon les mêmes cinq lignes, vous comparez des éléments équivalents.

La comparaison pour le résident. Les résidents comparent le WiFi inclus dans leur bail au tarif qu'un fournisseur d'accès grand public leur facturerait. Vous devez savoir où se situe votre chiffre avant qu'ils ne fassent le calcul.

Un coût est déjà en partie fixe pour vous. La partie R de la réglementation du bâtiment exige une infrastructure physique prête pour le gigabit dans les nouveaux logements en Angleterre. Si vous construisez du neuf, une partie des conduits et des réseaux d'engainage est déjà intégrée à la structure de base.

Comment fonctionne le modèle pour 250 logements ?

L'immeuble et les hypothèses

Le modèle utilise un programme BTR de 250 appartements répartis sur huit étages résidentiels. Le rez-de-chaussée comprend un salon, une salle de sport, un espace de coworking et une réception. Ces hypothèses déterminent l'ensemble des chiffres ci-dessous :

• Un AP dans chaque appartement. Les dalles en béton, les murs mitoyens et les portes coupe-feu atténuent le signal. Cela fait des architectures basées sur un déploiement dans les couloirs un risque dans de nombreux bâtiments à structure en béton, et une étude de couverture confirme la conception dont votre bâtiment a besoin.
• 20 APs dans les espaces de convivialité et les zones de service, ce qui donne 270 APs au total.
• Une arrivée Cat6A par AP. La Cat6A prend en charge le 10GBASE-T jusqu'à 100 mètres selon la norme IEEE 802.3an, ce qui permet au câble de durer plus longtemps que plusieurs générations d'APs.
• Commutation PoE+ selon la norme IEEE 802.3at, fournissant jusqu'à 30W par port. Cela couvre six commutateurs d'accès 48 ports et deux commutateurs cœurs.
• Durée de vie des équipements : câblage sur plus de 15 ans, matériel actif et conception sur plus de six ans.
• Tous les prix s'entendent hors TVA. Il s'agit de tarifs unitaires indicatifs, et non des tarifs Purple, veuillez donc les remplacer par vos propres devis.

Capex, ligne par ligne

Ligne	Hypothèse	Total	Par porte	Part
Câblage structuré	270 arrivées Cat6A à 180 £, plus 36 400 £ pour la colonne vertébrale en fibre, les armoires et le confinement	85 000 £	340,00 £	37,8 %
Points d'accès	270 APs WiFi 6 à 280 £ chacun, montage inclus	75 600 £	302,40 £	33,6 %
Commutation	Six commutateurs d'accès PoE+ 48 ports et deux commutateurs cœurs, 3 000 £ chacun	24 000 £	96,00 £	10,7 %
Passerelle et pare-feu	Une paire à haute disponibilité	6 000 £	24,00 £	2,7 %
Conception, étude et mise en service	Étude prédictive et sur site, configuration, tests	34 400 £	137,60 £	15,3 %
Total	250 portes	225 000 £	900,00 £	100 %

Les parts sont arrondies à une décimale.

Quelle est la part du câblage dans le coût ?

Dans ce modèle de nouvelle construction, le câblage représente 38 % des capex, soit le poste le plus important. La rénovation augmente encore cette part. Travailler dans un bâtiment occupé implique plus de main-d'œuvre, de confinement en surface et de remise en état après chaque arrivée.

Faites passer le tarif de l'arrivée à une valeur indicative de 350 £ pour une rénovation, et le câblage s'élève à 130 900 £. Cela représente 48 % des capex, et le capex total passe à 1 083,60 £ par porte.

La leçon à retenir est de câbler une seule fois, en prévoyant de la marge. Le câblage dure plus longtemps que vos APs, spécifiez donc de la Cat6A et prévoyez une arrivée supplémentaire là où vous attendez de futurs équipements. Fixez les spécifications de câblage avant l'attribution du lot génie électrique et mécanique (M&E). Le modifier après le premier câblage coûte plus cher que n'importe quelle économie réalisée sur les APs.

Opex, ligne par ligne

Ligne	Hypothèse	Total annuel	Par porte et par an
Connectivité	Ligne louée principale de 10 Gbps plus un circuit de secours séparé	24 000 £	96,00 £
Licences de gestion cloud	270 licences AP à 60 £, plus 1 800 £ pour les licences de commutateurs	18 000 £	72,00 £
Plateforme d'identité et d'intégration	Réseaux privés par résident à un tarif estimé à 24 £ par porte	6 000 £	24,00 £
Service géré et support	Surveillance, assistance aux résidents, dépannage sur site	15 000 £	60,00 £
Total		63 000 £	252,00 £ (21,00 £ par mois)

Quelle est la répartition entre capex et opex ?

Sur un cycle d'AP de six ans, vous dépensez 225 000 £ en capex et 378 000 £ en opex. La répartition est de 37 % en capex et 63 % en opex.

Cette répartition modifie vos leviers de négociation. Économiser 30 £ sur chaque AP permet d'économiser 8 100 £, une seule fois. Économiser 10 % sur la connectivité permet d'économiser 2 400 £ par an, soit 14 400 £ sur six ans. Les conditions contractuelles sur la connectivité et le support ont un impact plus fort sur le coût total que le prix unitaire du matériel.

Pour obtenir un chiffre mensuel complet, amortissez chaque ligne de capex sur sa durée de vie :

• Câblage : 85 000 £ sur 15 ans représentent 5 667 £ par an.
• Équipement actif : 105 600 £ sur six ans représentent 17 600 £ par an.
• Conception et mise en service : 34 400 £ sur six ans représentent 5 733 £ par an.

L'amortissement total s'élève à 29 000 £ par an. Ajoutez un opex de 63 000 £ et le bâtiment coûte 92 000 £ par an. Cela représente 368 £ par porte et par an, ou 30,67 £ par porte et par mois.

Comment le coût par porte évolue-t-il selon la taille du bâtiment ?

Certains coûts varient en fonction du nombre de portes : prises, points d'accès et licences par appareil. D'autres sont pratiquement fixes : la ligne spécialisée, le cœur de réseau, la passerelle, les minima de conception et le socle du centre d'assistance. Les petits bâtiments répartissent ces coûts fixes sur un nombre réduit de portes.

Les mêmes tarifs unitaires, appliqués à trois tailles de bâtiments, donnent ces résultats :

Indicateur	100 logements	250 logements	500 logements
Points d'accès, espaces communs inclus	112	270	530
Capex total	110 520 £	225 000 £	405 800 £
Capex par porte	1 105 £	900 £	812 £
Part du câblage dans le capex	36,3 %	37,8 %	37,1 %
Opex annuel	33 900 £	63 000 £	107 000 £
Opex par porte par mois	28,25 £	21,00 £	17,83 £
Coût complet par porte par mois	40,25 £	30,67 £	26,60 £

Le câblage reste stable entre 36 % et 38 % du capex sur l'ensemble des trois tailles. Les gains par porte proviennent principalement de l'opex. Un projet de 500 logements nécessite toujours une seule ligne spécialisée, une seule paire de passerelles et un seul contrat de centre d'assistance. Un projet de 100 logements paie pour ces mêmes éléments répartis sur un cinquième des portes.

Si vous gérez un portefeuille de petits bâtiments, demandez aux soumissionnaires de chiffrer la connectivité et le support pour l'ensemble du parc. Cela permet de récupérer une partie de l'effet d'échelle.

Le WiFi géré est-il moins cher par foyer que le haut débit résidentiel ?

Le modèle utilise 30 £ par mois comme référence pour le haut débit résidentiel pour un foyer. Vérifiez ce chiffre par rapport au dernier rapport Pricing trends for communications services in the UK de l'Ofcom avant de le présenter.

	Haut débit résidentiel, par foyer	WiFi géré, 250 logements	WiFi géré, 500 logements
Coût mensuel par foyer	Référence de 30,00 £	21,00 £ opex, 30,67 £ coût complet	17,83 £ opex, 26,60 £ coût complet
Financeur de l'infrastructure du bâtiment	Opérateur réseau, via une autorisation d'accès consentie par vos soins	Vous, en tant que propriétaire du bâtiment	Vous, en tant que propriétaire du bâtiment
Couverture	À l'intérieur de l'appartement	Appartement et espaces communs	Appartement et espaces communs
Connexion le jour de l'emménagement	Le résident réserve l'activation auprès d'un FAI	Actif dès la première connexion	Actif dès la première connexion
Détenteur du contrat	Résident	Opérateur	Opérateur
Réseau pour les systèmes du bâtiment	Réseau séparé requis	Partagé, segmenté par VLAN	Partagé, segmenté par VLAN

Un VLAN (réseau local virtuel) est un segment logique qui sépare le trafic de différents groupes sur un même matériel.

Si l'on considère uniquement les coûts de fonctionnement, le WiFi géré se situe en dessous de la référence résidentielle à partir de 250 logements. En coût complet, il atteint la parité à 250 logements et passe sous la référence à 500. À 100 logements, il coûte plus cher que le haut débit résidentiel.

La comparaison n'est pas équivalente pour deux raisons. Le WiFi géré couvre les espaces de vie commune et peut héberger des systèmes du bâtiment sur des VLAN segmentés. L'accès haut débit grand public ne couvre qu'un seul appartement. De plus, les chiffres du modèle excluent la TVA alors que les prix grand public l'incluent. La possibilité de récupérer la TVA dépend de la manière dont vous fournissez le WiFi aux résidents ; prenez donc conseil auprès d'un expert fiscal avant de comparer directement les deux.

Scénarios appliqués

Les deux scénarios ci-dessous appliquent les tarifs unitaires du modèle à différents bâtiments. Les résultats sont des chiffres modélisés et non des résultats issus d'un déploiement nommé.

Scénario 1 : résidence universitaire de 400 lits (secteur public)

Situation. L'équipe immobilière d'une université rénove une résidence universitaire de 400 lits. Elle comprend 60 appartements en colocation de six lits, 40 studios, une salle commune et des espaces d'étude. Le dossier d'opportunité nécessite un chiffre par lit, car les loyers et les taux d'occupation sont rapportés par lit.

Ce qui a été fait. L'équipe a appliqué les tarifs unitaires du modèle. Chaque appartement en colocation reçoit deux AP, car six chambres se trouvent derrière des portes fermées. Chaque studio reçoit un AP, et les espaces de vie commune en reçoivent 20, soit un total de 180 AP. Le support est facturé à 15 000 £ par an pour absorber le pic de sollicitation du centre d'assistance lors de la rentrée de septembre.

Résultat. Le capex modélisé s'élève à 161 800 £, soit 404,50 £ par lit. L'opex annuel est de 60 600 £, soit 12,63 £ par lit et par mois. Le capex par lit représente 45 % du capex BTR par porte, car six étudiants partagent le câblage et le commutateur de chaque appartement en colocation. Le coût des studios étant plus proche de celui d'une porte BTR, la répartition entre colocations et studios détermine votre coût WiFi par lit dans le secteur PBSA.

Scénario 2 : étages d'hôtel convertis en appartements de long séjour (secteur hôtelier)

Situation. Un hôtel de 150 chambres convertit deux étages (40 chambres) en appartements avec services pour séjours prolongés. Ces étages disposent déjà d'AP Ruckus et d'un câblage Cat6. Les clients en long séjour souhaitent disposer de leur propre réseau privé pour leurs téléviseurs connectés, consoles et ordinateurs portables, et non d'un réseau hôtelier partagé.

Ce qui a été fait. L'exploitant a conservé le câblage et les AP Ruckus existants. Une étude a identifié 10 chambres où la couverture était insuffisante. L'exploitant y a ajouté 10 AP et 10 câblages réseau, puis a superposé des réseaux privés par appartement via une plateforme d'identité. C'est l'argument du réemploi développé dans Pourquoi votre prochaine mise à niveau WiFi n'a pas besoin de nouveau matériel.

Résultat. Le capex incrémentiel modélisé est de 7 600 £ : 2 800 £ pour les AP, 1 800 £ pour les câblages réseau et 3 000 £ pour la mise en service. Cela représente 190 £ par porte, contre 900 £ dans le modèle de construction neuve. L'économie provient presque entièrement du fait de ne pas avoir à installer une nouvelle infrastructure de câblage. L'opex augmente uniquement de la ligne de la plateforme d'identité, soit 960 £ par an sur la base estimée de 24 £ par porte. Pour en savoir plus sur ce type de parc, consultez notre page Hôtels.

Où se situe Purple par rapport au réseau que vous exploitez déjà ?

Purple Multi-Tenant WiFi occupe une seule ligne dans le modèle : la plateforme d'identité et d'intégration. Elle s'exécute sous forme de superposition Cloud sur votre matériel, et ne remplace donc ni votre câblage, ni vos AP, ni votre commutation.

Purple est indépendant du matériel. Multi-Tenant WiFi fonctionne sur Cisco Meraki, HPE Aruba, Ruckus, Juniper Mist, Ubiquiti UniFi, Cambium, Extreme Networks et Fortinet. Cela a deux effets sur les coûts. Sur une nouvelle construction, vous choisissez les PA en fonction du prix et de l'adéquation plutôt que du verrouillage de la plateforme. Sur un parc existant, vous ajoutez des réseaux par résident sans tout remplacer.

Ce que fait la plateforme :

• Réseaux basés sur l'identité. Chaque résident bénéficie d'un réseau privé virtuel (PAN), une bulle de réseau privé sur une infrastructure partagée. Leurs appareils se connectent à la maison, dans la salle de sport, au salon et dans l'espace de co-working sans avoir à se réapparier.
• iPSK et 802.1X. Une clé pré-partagée par identité (iPSK) donne à chaque résident un mot de passe WiFi unique sur un nom de réseau partagé. L'IEEE 802.1X est la norme de contrôle d'accès basée sur les ports utilisée pour la connexion par certificat ou identifiants. Les deux reposent sur RADIUS, le protocole qui vérifie qui se connecte, que Purple exécute en tant que RADIUS-as-a-Service dans le cloud.
• Arrivées, déplacements et départs. Vous attribuez les accès lors de l'emménagement et les révoquez lors du déménagement, depuis un seul endroit.

Si vous ouvrez le café du rez-de-chaussée ou le salon de co-working aux visiteurs, le Guest WiFi et WiFi Analytics fonctionnent sur les mêmes PA. Les programmes à usage mixte avec des magasins au rez-de-chaussée peuvent également servir les clients sur un réseau segmenté ; consultez notre page Retail.

Les preuves derrière la plateforme, issues des données propres de Purple : plus de 80 000 sites actifs et 440 millions de connexions en 2024. Purple est certifié ISO 27001, conforme au GDPR et à la CCPA, certifié Cyber Essentials et entreprise certifiée B Corp.

Quelles sont les limites de ce modèle ?

Utilisez ce modèle pour structurer vos décisions, pas pour remplacer des devis. Cinq limites s'appliquent.

• Les coûts unitaires sont illustratifs. Le coût de la main-d'œuvre, la hauteur du bâtiment et la coordination M&E font varier les coûts de câblage et d'installation. Utilisez vos propres devis.
• La connectivité dépend de l'accès à la fibre. Si la fibre n'atteint pas le bâtiment, les coûts d'excavation et de droit de passage peuvent s'ajouter à la première année.
• La durée de vie des équipements modifie le chiffre global. Remplacez les PA tous les cinq ans au lieu de six et le coût global pour 250 logements passe de 30,67 £ à 32,22 £ par porte et par mois.
• Le périmètre s'arrête au WiFi. Le modèle exclut l'IPTV, la couverture mobile intérieure, la vidéosurveillance et le matériel de contrôle d'accès, même lorsqu'ils partagent le réseau.
• Il ne couvre que les coûts. Le recouvrement des revenus et l'argument du résultat net d'exploitation sont des questions distinctes, et ce modèle les laisse délibérément de côté.

Que devez-vous faire ensuite ?

1. Faites d'abord un audit. La construction des murs détermine si vous avez besoin d'un PA dans chaque appartement, et c'est votre plus grande variable après le câblage. Le guide WiFi Site Surveys: A Practical Planning Guide couvre la méthode.
2. Fixez la spécification du câblage le plus tôt possible. Validez le Cat6A, une prise par appartement et la capacité de réserve avant l'attribution du lot M&E.
3. Demandez aux soumissionnaires de chiffrer cinq lignes. Demandez séparément le câblage, les PA, les commutateurs, les licences et le support, avec la connectivité et le helpdesk indiqués explicitement.
4. Exécutez le modèle selon le nombre de vos logements. Saisissez vos tarifs unitaires et la durée de vie de vos équipements, puis comparez le chiffre mensuel tout compris à votre référence grand public.
5. Chiffrez la couche d'identité sur le matériel que vous choisissez. Si vous possédez déjà des PA Cisco Meraki, HPE Aruba ou Ruckus, partez de ce qui est déjà installé.

Foire aux questions

Combien coûte le WiFi géré par logement dans un immeuble résidentiel ?

Dans notre modèle type, un projet BTR de 250 logements coûte 900 £ par porte en capex et 252 £ par porte et par an en opex. En amortissant le capex sur la durée de vie de chaque équipement, le chiffre tout compris s'élève à 30,67 £ par porte et par mois. Les immeubles plus petits coûtent plus cher par porte, soit 40,25 £ par mois pour 100 logements. Les plus grands coûtent moins cher, soit 26,60 £ pour 500 logements. Remplacez nos tarifs unitaires par vos propres devis.

Pouvons-nous réutiliser le câblage et les points d'accès existants pour réduire le capex ?

Oui, si le câblage et les points d'accès sont en bon état. Purple Multi-Tenant WiFi fonctionne comme une superposition cloud sur Cisco Meraki, HPE Aruba, Ruckus, Juniper Mist, Ubiquiti UniFi, Cambium, Extreme et Fortinet, ce qui vous permet de conserver le matériel que vous possédez. Le câblage représente le poste de capex le plus important, soit 38 % dans notre modèle de construction neuve, sa réutilisation a donc un impact majeur sur les chiffres. Une étude sur site permet de confirmer si la couverture existante atteint l'intérieur de chaque appartement.

Le WiFi géré est-il moins cher pour les résidents que le haut débit grand public ?

Concernant les coûts de fonctionnement, oui, à partir de 250 logements dans notre modèle. L'opex est de 21,00 £ par porte et par mois, contre une référence grand public de 30 £. Tout compris avec le capex, il atteint la parité à 250 logements et baisse à 26,60 £ pour 500 logements. Pour 100 logements, il coûte plus cher, soit 40,25 £. Comparez cette référence aux dernières données tarifaires de l'Ofcom et consultez un conseiller fiscal concernant la TVA avant de comparer.

Comment le coût du WiFi par lit en résidence étudiante (PBSA) se compare-t-il au coût par porte en BTR ?

Le coût par lit est inférieur, car les lits d'un appartement en colocation partagent le câblage, les commutateurs et les points d'accès. Notre scénario pour une résidence de 400 lits modélise 404,50 £ de capex par lit et 12,63 £ d'opex par lit et par mois. Le modèle BTR de 250 logements s'élève à 900 £ de capex par porte. Les studios coûtent un montant plus proche d'une porte BTR, la répartition entre colocations et studios détermine donc le chiffre par lit.

Qui paie le WiFi géré dans un projet de logement locatif (BTR) ?

L'exploitant finance le capex et l'opex, et détient le contrat de connectivité. Les résidents bénéficient du WiFi dans le cadre de leur bail au lieu de souscrire leur propre contrat FAI à durée déterminée. La manière dont vous répercutez ce coût, par le loyer, des frais de services ou une facturation séparée, relève d'une décision commerciale et fiscale. Modélisez d'abord la partie coûts, puis prenez conseil sur les modalités de recouvrement et le traitement de la TVA.

Un réseau privé par appartement répond-il aux exigences de sécurité et du GDPR ?

Oui. Les réseaux basés sur l'identité de Purple offrent à chaque résident une bulle de réseau privé sur une infrastructure partagée, en utilisant iPSK ou IEEE 802.1X, de sorte que les appareils d'un appartement restent isolés de ceux du voisin. Purple est certifié ISO 27001, conforme au GDPR et au CCPA, et certifié Cyber Essentials. Vous contrôlez le moment où l'accès est attribué et révoqué, ainsi un résident qui quitte les lieux perd son accès lors de son déménagement.

Quels fournisseurs de points d'accès fonctionnent avec Purple Multi-Tenant WiFi ?

Purple est indépendant du matériel. Multi-Tenant WiFi fonctionne sur Cisco Meraki, HPE Aruba, Ruckus, Juniper Mist, Ubiquiti UniFi, Cambium, Extreme et Fortinet. Vous pouvez choisir vos points d'accès en fonction du prix, des performances et de l'expérience de votre installateur, plutôt qu'en raison d'un verrouillage de plateforme. Un parc existant peut également ajouter des réseaux par résident sans avoir à remplacer la couche d'accès.